Cómo calcular el ROI real de un alquiler vacacional en Punta Cana (con ejemplos)
Cap rate, NOI, cash-on-cash y flujo de caja de Airbnb explicados con números reales del mercado de Punta Cana y Bávaro — y las calculadoras para hacerlo con tus propios datos.
"¿Cuánto voy a ganar?" es la pregunta que todo inversionista se hace antes de comprar una propiedad para alquiler vacacional en Punta Cana o Bávaro. El problema es que la mayoría calcula mal la respuesta — se enfocan en el ingreso bruto de alquiler y olvidan los costos que se comen buena parte de esa cifra.
Esta guía te muestra cómo calcular el retorno real, con las métricas que de verdad importan.
Las tres métricas que necesitas conocer
1. Cap rate (tasa de capitalización)
El cap rate mide el rendimiento de la propiedad independientemente de cómo la financies. Se calcula así:
```
NOI (ingreso operativo neto anual) = Ingreso de alquiler anual − Gastos operativos anuales
Cap rate = (NOI / Precio de compra) × 100
```
Ejemplo con números reales: una propiedad de $220,000 USD en Bávaro que genera $2,200 USD/mes de alquiler, con 8% de vacancia estimada y $400 USD/mes en gastos operativos (mantenimiento, condominio, seguro, IPI):
- Ingreso anual ajustado por vacancia: $2,200 × 12 × 0.92 = $24,288
- Gastos anuales: $400 × 12 = $4,800
- NOI: $24,288 − $4,800 = $19,488
- Cap rate: ($19,488 / $220,000) × 100 = 8.9%
En zonas turísticas de RD, los cap rates observados suelen ubicarse entre 6% y 10%, así que este ejemplo está en un rango saludable.
2. Cash-on-cash return
Si financias la compra, el cap rate no te dice todo — porque no todo tu dinero está invertido, solo el inicial. El cash-on-cash return sí lo refleja:
```
Efectivo invertido = Precio de compra × % inicial
Flujo de caja anual = NOI − Cuota hipotecaria anual
Cash-on-cash = (Flujo de caja anual / Efectivo invertido) × 100
```
Siguiendo el ejemplo anterior con 30% de inicial ($66,000) financiando el resto a 9.5% a 20 años, la cuota mensual ronda los $1,320 USD ($15,840/año). Eso deja un flujo de caja anual de $19,488 − $15,840 = $3,648, para un cash-on-cash de ($3,648 / $66,000) × 100 = 5.5%.
Nota cómo el cash-on-cash es menor que el cap rate cuando financias — es normal, porque parte del NOI se destina a pagar el préstamo en lugar de quedarse como flujo disponible.
3. Flujo de caja de Airbnb (ingreso bruto real)
Para alquiler vacacional específicamente (no alquiler tradicional de largo plazo), el cálculo empieza distinto porque el ingreso depende de la tarifa por noche y la ocupación, no de una renta fija mensual:
```
Noches ocupadas = 365 × % ocupación anual
Ingreso bruto anual = Tarifa por noche × Noches ocupadas
Flujo neto = Ingreso bruto − Comisión de plataforma − Gestión/limpieza − Gastos fijos
```
Ejemplo: una propiedad con tarifa promedio de $130 USD/noche y 55% de ocupación anual (realista para Punta Cana):
- Noches ocupadas: 365 × 0.55 = ~201 noches
- Ingreso bruto anual: $130 × 201 = $26,130
- Comisión de plataforma (3%): −$784
- Gestión/limpieza (18%): −$4,703
- Gastos fijos ($200/mes): −$2,400
- Flujo neto anual: $18,243 (~$1,520/mes)
Haz los números con tus propios datos
Estos ejemplos son ilustrativos — tu resultado real depende del precio exacto, la tarifa que puedas sostener y tus gastos operativos específicos. Para no hacer el cálculo a mano:
- [Calculadora de ROI inmobiliario](/herramientas/roi-inmobiliario) — cap rate, NOI y cash-on-cash con tus propios números, incluyendo la opción de financiamiento.
- [Calculadora de flujo de caja Airbnb](/herramientas/flujo-de-caja-airbnb) — ingreso neto proyectado según tarifa, ocupación y comisiones, con comparación directa contra alquiler tradicional.
- [Calculadora de rentabilidad de alquiler](/herramientas/rentabilidad-de-alquiler) — si prefieres alquiler de largo plazo en lugar de vacacional, calcula tu yield bruto y neto.
Qué gastos operativos olvida la gente
El error más común al proyectar rentabilidad es subestimar los gastos operativos. Una lista honesta incluye:
- Mantenimiento y reparaciones menores recurrentes
- Cuota de condominio/HOA
- Seguro de la propiedad
- IPI (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria) — 1% anual sobre el excedente de RD$9.6 millones aproximadamente
- Gestión de
Esta guía te muestra cómo calcular el retorno real, con las métricas que de verdad importan.
Las tres métricas que necesitas conocer
1. Cap rate (tasa de capitalización)
El cap rate mide el rendimiento de la propiedad independientemente de cómo la financies. Se calcula así:
```
NOI (ingreso operativo neto anual) = Ingreso de alquiler anual − Gastos operativos anuales
Cap rate = (NOI / Precio de compra) × 100
```
Ejemplo con números reales: una propiedad de $220,000 USD en Bávaro que genera $2,200 USD/mes de alquiler, con 8% de vacancia estimada y $400 USD/mes en gastos operativos (mantenimiento, condominio, seguro, IPI):
- Ingreso anual ajustado por vacancia: $2,200 × 12 × 0.92 = $24,288
- Gastos anuales: $400 × 12 = $4,800
- NOI: $24,288 − $4,800 = $19,488
- Cap rate: ($19,488 / $220,000) × 100 = 8.9%
En zonas turísticas de RD, los cap rates observados suelen ubicarse entre 6% y 10%, así que este ejemplo está en un rango saludable.
2. Cash-on-cash return
Si financias la compra, el cap rate no te dice todo — porque no todo tu dinero está invertido, solo el inicial. El cash-on-cash return sí lo refleja:
```
Efectivo invertido = Precio de compra × % inicial
Flujo de caja anual = NOI − Cuota hipotecaria anual
Cash-on-cash = (Flujo de caja anual / Efectivo invertido) × 100
```
Siguiendo el ejemplo anterior con 30% de inicial ($66,000) financiando el resto a 9.5% a 20 años, la cuota mensual ronda los $1,320 USD ($15,840/año). Eso deja un flujo de caja anual de $19,488 − $15,840 = $3,648, para un cash-on-cash de ($3,648 / $66,000) × 100 = 5.5%.
Nota cómo el cash-on-cash es menor que el cap rate cuando financias — es normal, porque parte del NOI se destina a pagar el préstamo en lugar de quedarse como flujo disponible.
3. Flujo de caja de Airbnb (ingreso bruto real)
Para alquiler vacacional específicamente (no alquiler tradicional de largo plazo), el cálculo empieza distinto porque el ingreso depende de la tarifa por noche y la ocupación, no de una renta fija mensual:
```
Noches ocupadas = 365 × % ocupación anual
Ingreso bruto anual = Tarifa por noche × Noches ocupadas
Flujo neto = Ingreso bruto − Comisión de plataforma − Gestión/limpieza − Gastos fijos
```
Ejemplo: una propiedad con tarifa promedio de $130 USD/noche y 55% de ocupación anual (realista para Punta Cana):
- Noches ocupadas: 365 × 0.55 = ~201 noches
- Ingreso bruto anual: $130 × 201 = $26,130
- Comisión de plataforma (3%): −$784
- Gestión/limpieza (18%): −$4,703
- Gastos fijos ($200/mes): −$2,400
- Flujo neto anual: $18,243 (~$1,520/mes)
Haz los números con tus propios datos
Estos ejemplos son ilustrativos — tu resultado real depende del precio exacto, la tarifa que puedas sostener y tus gastos operativos específicos. Para no hacer el cálculo a mano:
- [Calculadora de ROI inmobiliario](/herramientas/roi-inmobiliario) — cap rate, NOI y cash-on-cash con tus propios números, incluyendo la opción de financiamiento.
- [Calculadora de flujo de caja Airbnb](/herramientas/flujo-de-caja-airbnb) — ingreso neto proyectado según tarifa, ocupación y comisiones, con comparación directa contra alquiler tradicional.
- [Calculadora de rentabilidad de alquiler](/herramientas/rentabilidad-de-alquiler) — si prefieres alquiler de largo plazo en lugar de vacacional, calcula tu yield bruto y neto.
Qué gastos operativos olvida la gente
El error más común al proyectar rentabilidad es subestimar los gastos operativos. Una lista honesta incluye:
- Mantenimiento y reparaciones menores recurrentes
- Cuota de condominio/HOA
- Seguro de la propiedad
- IPI (Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria) — 1% anual sobre el excedente de RD$9.6 millones aproximadamente
- Gestión de